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基础设施REITs发行常态化 顶层设计渐趋完善

导读 小枫来为解答以上问题。基础设施REITs发行常态化 顶层设计渐趋完善,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  近日,国家发展...

小枫来为解答以上问题。基础设施REITs发行常态化 顶层设计渐趋完善,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  近日,国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(以下简称《通知》),部署推进基础设施REITs常态化发行工作,《通知》自2024年8月1日起实施。

  “基础设施REITs的常态化发行指的是将基础设施REITs的发行过程制度化、规范化。”北京大学光华管理学院副院长张峥表示,全面推动常态化发行的核心目的是通过REITs市场的高质量发展,更好发挥REITs市场功能,以服务国家重大战略和推动经济社会高质量发展。

  试点成果显著

  2020年4月份,中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,启动基础设施REITs试点工作以来,我国基础设施REITs市场建设取得了显著成果,产品功能也在实践中不断完善,为推动基础设施REITs常态化发行创造了良好条件。

  具体来看,在市场体系方面,伴随着公募REITs市场建设有序推进,我国也在积极推进持有型ABS(私募REITs)与Pre-REITs相关政策的制定以及项目的储备与立项,目前已逐渐形成公募、私募与Pre-REITs三位一体的政策体系、发行体系与投资体系。

  在发行端,以公募REITs市场为例,“首发+扩募”双轮驱动发展格局已然成型。据资讯数据统计,截至目前,我国已有40只基础设施公募REITs完成首发募资。据《》记者不完全统计,除了4只已顺利完成扩募外,至少还有8只正在筹划、申请扩募或接受审核之中。

  在公募REITs发行市场中,市场参与主体也正持续向多元化拓展。一方面,涵盖资产类型已由最初的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流类型扩容至水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等领域;另一方面,随着7月23日全国首单民营企业风电公募REITs——中信建投(601066)明阳智能(601615)新能源封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所上市,发行主体也正式扩容至民营企业领域。

  在投资端,以公募REITs市场为例,我国基础设施公募REITs二级市场也从初期的高溢价发行、非理性上涨历经震荡下行,再到年内企稳回升,基本走过了一个完整市场周期。据资讯数据统计,截至7月28日,已上市的40只基础设施公募REITs中,30只年内取得正收益。

  在产品功能发挥上,光大理财股权部相关负责人表示,基础设施REITs产品可以有效盘活存量资产,为新项目建设提供增量资金,为不动产投资提供退出渠道,进一步促进投资良性循环,同时降低企业资产负债率。

  从发展前景来看,我国基础设施REITs保持良好发展态势。戴德梁行发布的《亚洲REITs市场研究报告》显示,预计到2025年底,根据产品数量排名,中国有望在2025年成为亚洲最大的公募REITs市场。

  完善顶层设计

  《通知》完善了REITs发行的顶层设计,简化了监管流程,拓宽了资产准入范围,优化了项目运营收益要求等。

  具体来看,基于试点阶段的项目申报经验,为响应国家政策和市场需求,《通知》进一步拓宽了准入资产的行业及区域范围,将底层资产行业扩容至十二大类,新增了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型,放宽了旅游景区范围,纳入了产业园区、消费基础设施、文旅基础设施等行业项目配套或不可分割的酒店、底商等。

  张峥表示,无论是传统产业、战略性新兴产业还是未来产业,都需要相关基础设施作为产业发展的支撑,在这些领域中需要大量的基础设施投资。

  “相关项目的基本特性是,初期投资规模较大,回报期长,因此,基建领域的可持续投资运营需要规模化的长期资金,需要适配的金融安排,尤其是需要提高权益资金的比重,而REITs正是权益融资的重要工具。”张峥说。

  此外,《通知》在继续严把投资管理合规性和土地使用合规性的基础上,总结试点经验,强化了项目资产完整性,简化了资产可转让性,放宽了某些行业可扩募资产规模要求,明确了PPP新机制对特许经营项目合规要求,提升了回收资金用途的弹性空间。

  一位业内人士表示,试点阶段,对于公募REITs的净回笼资金使用要求仍较为严格,资金使用渠道若能进一步放开,将显著提升企业发行积极性。

  而常态化发行阶段不再对投资收益率做出统一要求,更多通过信息披露让投资人自行决策。

  《通知》明确,不再统一规定基础设施REITs的现金流分派率或内部收益率等指标,不为预期投资收益率背书,而要求发起人(原始权益人)、基金管理人全面分析各种因素对经营收益的影响,谨慎披露未来收入预测假设条件。

  在张峥看来,这一变化是全面推动常态化发行的重要举措,将有助于进一步健全市场化定价机制,实现投融资双方利益的高水平平衡,让投融资双方可持续创造价值。

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来源:证券日报

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