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1、商业项目前期策划主要内容 市场调研分析 1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析 2、定位分析 2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议 3.市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划 4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析 5.1指标预算 5.2分析评估 前期策划第步 市场调研分析 、市场调研分析主要内容 宏观市场分析 1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析 2.1本市商业环境 2.2区域商业环境 2.3商圈分析(城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围) 3、客户分析 经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析 消费结构研究 2、消费水平研究 5、竞争对手分析 竞争对手情况 2、竞争项目情况 6、未来商业预测分析 7、SWOT分析 二、何进行市场调研分析 工作任务: 通过对项目环境综合考察和市场调研分析项目核心针对当前经济环境、本市商业地产市场供求状况、项目所区域同类商业物业现状、经营商家承租行进行调研分析;再结合项目进行SWOT分析上述调查资料基础对项目进行准确市场定位和项目价值发现分析捕捉赢利机会并把开发理念转化成项目持续品牌战略指导项目总体规划设计对项目进行定价模拟和投入产出分析并规避凤险进行策略提示同时对项目开发节奏提出盐业意见使项目投资迈出成功第步 2、主要工作: (1)项目定向市场调查研究工作 (2)项目整体开发战略制定工作 (3)项目产品开发总体策略报告 3、工作目: (1)深度把握项目所区域环境洞悉项目商业机会; (2)未来界定现策划模式赋予项目独无二、性化主题概念与同区域内其项目形成卖点落差提炼项目核心吸引力; (3)细化项目市场定位塑造项目真正差异化塑造项目耀眼特色性质 (4)通过专业运作及战略联盟商家实际需求界定项目战略定位领跑同行业内商业市场成同区域商圈新商业革命引擎 4、工作内容: (1)市场调研报告 通过对本市商业物业市场总体供求情况和项目区域性供求情况调查及对特定目标群体调查了解目标商家分布及消费心理、消费特征整合地分析、判断本市商用物业市场未来3-5年内趋势走向从而项目市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见 (2)项目整体开发战略规划制定 项目整体开发报告缜密市场调查和分析研究前提下展开战略基础思考及深度思考具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性研究并上述主要内容做出初步判断确立未来项目开发特点与进程行动计划未来地块开发、招商、经营有计划地执行从而项目开发制定套整体发决策和计划方案: 项目整体开发目标 2、项目整体开发战略 3、项目开发节奏控制:分阶段开发战略 4、项目目标商家总体分析 5、项目总体战略定位分析 6、项目整体竞争策略考虑 7、项目核心竞争优势构筑 8、项目年度发展策略 三、市场调研分析策略 市场调研步骤 第步:界定问题 第二步:寻求解决问题方法 第三步:制定调研方案 第四步:进入现场或收集数据 第五步:整理和分析数据 第六步:准备及呈送调研报告 2、市场调研分类研究 市场调研按识别问题目和解决问题目两标准分类; (1)识别问题目调研有助于确认潜能发生问题; ①市场潜力――攀升、下降; ②市场分额――扩大、缩小; ③企业形象 ④市场特征 ⑤招商与销售 ⑥市场趋势――短期与长期预测 (2)解决问题目调研步骤 ①市场细分依据 ②确定细分依据 ③确定各种细分市场潜力 ④选择目标市场 3、市场调研各类各类 调研种类 所需资料 研究范围 商圈研究 对项目所商圈作出基础研究另找出商圈辐射范围业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力 消费者研究 对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研 投资客户研究 对投资客户投资商铺作基本调研营业时间、业绩、铺面状况等 4、确定市场调研方法 市场调研准确与否大程度取决于所采用市场调研方法般情况下商业地产市场调研采用下四种方式: (1)直接调查 直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场活跃人士广泛交流接触询问、请教较快速度获利所需市场信息通过种方法取得信息往往比较信 (2)间接调查 通过报纸、刊报及其媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料当对些材料要对比分析去伪存真 (3)直接征询 方法难度相对较大获得信息具有较强参照性对项目定位和营销制定有意义使用种方法首先要把咨询了解问题编制问卷、填写咨询调查要注意对象选择要合理选择各阶层同年龄、文化、收入层次被访人员使调查具有代表性种方法也街头随机访询或展销会上作问卷调查 (4)现场踩点调查 调查人员买楼者身份直接进入销售现场通过索取楼盘资料听售楼员介绍实地调查观察从而获得资料过要注意楼盘资料和售楼员介绍否有夸大和全面之处要其表象所迷惑尽能通过参观楼盘、施工现场及其途径从侧面内部人员和些已购房人士作深入调查增大调查结靠程度 四、调研分析执行 商业项目宏观经济环境分析 (1)人口因素分析 (2)经济水平、GDP状况分析 (3)政策法规 (4)市政规划和建设 (5)社会环境及文化分析 (6)交通状况 2、商业项目区域市场总体分析 通过对项目环境综合考察和市场调研分析项目核心针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目现状、经营商家承租行进行调研分析 包括本市商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块 (1)项目所城市商业环境分析 包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展影响分析及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等分析 (2)项目所区域商业环境分析 ①区域商业现状调查分析 针对本区域即项目所区域商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析 ②区域整体商业市场态势分析 供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析 ③区域内行业情况分析 ④区域内商户调研分析 各种类型商家特点、选址要求、同商业种类承租能力及对承租面积要求、同商家对商场配套要求 ⑤区域内终端客户分析 消费水平、消费习惯、消费结构研究 ⑥区域竞争项目调查 竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析 ⑦未来3-5年城市发展方向及项目区域地位预测 (3)项目所商圈及竞争商圈分析 商圈也称购买圈、商势圈指零售店其所点心沿着定方向和距离扩展吸引顾客辐射范围简单地说也来店顾客所居住地理范围理论上由当地人口规模、人均支配收入、出行成本、商业业态所决定 信念启销售活动范围通常都有定地理界限即有相对稳定商圈同店由于所地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件同。
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